Zainuddin Bin Mohd Ali v Majlis Amanah Rakyat (DA-22NCVC-5-02/2017)

Plaintif telah melalui Kandungan (1) memfailkan satu Writ Saman terhadap Defendan untuk beberapa pengisytiharan dan secara alternatifnya beberapa tuntutan daripada Mahkamah ini, antara lain bahawa perjanjian yang dimasukki oleh Defendan dengan Syarikat “Aroma Megah” bertarikh 4 September 2008 adalah terbatal, Defendan untuk menarik balik kaveatnya dan lain-lain.

Di akhir kes, Mahkamah ini telah mendapati Plaintif gagal membuktikan tuntutan tersebut di atas imbangan kebarangkalian dan telah menolaknya. Sebaliknya Mahkamah telah membenarkan 2 tuntutan balas Defendan dengan kos sebanyak RM15,000.00 kepada Defendan.

Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Plaintif telah memfailkan rayuannya ke Mahkamah Rayuan. Ini merupakan alasan-alasan kepada keputusan tersebut.

Plaintif adalah seorang individu dan pemilik berdaftar satu (1) unit Rumah Kedai Dua (2) Tingkat yang didirikan di atas Hartanah yang dikenali sebagai PT 3920, H.S.(M) 462, Mukim Machang, Jajahan Machang, Kelantan (selepas ini dirujuk sebagai “Hartanah tersebut”).

Defendan adalah sebuah Badan Berkanun di bawah Kementerian Kemajuan Luar Bandar dan Wilayah ditubuhkan di bawah Akta Parlimen.

Plaintif telah membeli Hartanah tersebut daripada seorang bernama Ya’acob yang telah melantik “Aroma Megah Sdn Bhd” (selepas ini dirujuk sebagai “Penjual”) untuk membina sebuah Rumah Kedai di atas Hartanah tersebut. Ketika penjualan, Hartanah tersebut masih lagi dalam pembinaan. Bagi membiayai sebahagian daripada harga jual beli Hartanah tersebut, Plaintif telah menggadaikan Hartanah 3 tersebut kepada CIMB Bank Berhad, Cawangan Tanah Merah, Kelantan (selepas ini dirujuk sebagai “Pemegang Gadaian”) pada 7 Mac 2007 melalui No. Perserahan: 367/2007.

Penjual, “Aroma Megah” seterusnya telah memasukki satu Perjanjian Jual Beli bertarikh 4 September 2008 dengan Defendan (dipanggil “Perjanjian tersebut”) untuk menjual Hartanah tersebut bersama bangunan tersebut di atasnya. Di dalam ertikata lain melalui Perjanjian tersebut, Plaintif telah bersetuju menyerahkan hak beliau ke atas Hartanah tersebut kepada Penjual (“Aroma Megah”) dan Penjual telah bersetuju menjual Hartanah tersebut kepada Defendan dan Defendan telah bersetuju membeli Hartanah tersebut (selepas ini dirujuk sebagai “Perjanjian tersebut”) dengan harga belian berjumlah Ringgit Malaysia Dua Ratus Sembilan Puluh Dua Ribu (RM292,000.00) sahaja.

Terma-terma Perjanjian tersebut, antara lain, adalah seperti berikut:

Plaintif telah memberi kepada penjual hak mutlak untuk menjual Hartanah tersebut;

(ii) Penjual telah bersetuju menjual dan Pembeli telah bersetuju membeli semua bahagian Hartanah tersebut;

(iii) Status Hartanah tersebut adalah sedang digadaikan kepada CIMB Bank Berhad (“Pemegang Gadaian”); dan 4

(iv) Penjual berakujanji akan menggunakan Harga Jual Beli bagi tujuan menebus Hartanah tersebut dan mendapat pelepasan Hartanah tersebut daripada sebarang bebanan. [9] Walau bagaimanapun, sejak Perjanjian Jual Beli (Perjanjian tersebut) ditandatangani sehingga ke hari ini Penjual dan/atau Defendan masih gagal untuk melakukan pelepasan gadaian dan pindahmilik ke atas Hartanah tersebut yang menyebabkan Plaintif terpaksa meneruskan pembayaran kepada pihak Pemegang Gadaian (CIMB) bagi mengelakkan sebarang tindakan undang-undang ke atas Plaintif sekiranya pembayaran bulanan tidak dibuat. [10] Seterusnya Plaintif telah membuat carian dan mendapati bahawa syarikat Penjual (“Aroma Megah”) telah dibubarkan (“dissolved”) pada 4 Mac 2011 menyebabkan Perjanjian tersebut tidak dapat dilaksanakan dan apa-apa tindakan ke atas Penjual tidak akan membawa sebarang kesan di sisi undang-undang. Menurut Plaintif seterusnya sepatutnya pihak Peguam Penjual bertanggungjawab untuk menguruskan semua transaksi selaras dengan akujanji mereka dengan pihak Defendan. Akujanji Peguam (dimuka surat 124, 157 dan 158 Ikatan Dokumen Bersama) menyatakan bahawa Peguam akan melaksanakan tugasan Penjual bagi melepaskan apa-apa gadaian yang sedia ada dan memindah hakmilik Hartanah tersebut kepada Defendan. 5 [11] Di dalam masa yang sama Plaintif di dalam meletakkan Defendan bertanggungjawab menyatakan bahawa ekoran daripada tindakan Defendan yang tidak mengambil apa-apa langkah untuk menyempurnakan pembelian Hartanah tersebut sepanjang tempoh 8 tahun tersebut, maka Plaintif telah mengalami kerugian di mana Plaintif terpaksa membuat pembayaran ansuran bulanan kepada Pemegang Gadaian tanpa gagal sedangkan Plaintif tidak dapat menikmati penggunaan ke atas Hartanah tersebut. Selain dari itu Plaintif juga kini tidak dapat melepaskan tanggungan Liabiliti beliau memandangkan Hartanah tersebut tidak boleh dijual kepada pembeli lain akibat wujudnya keveat yang telah dimasukkan oleh pihak Defendan pada 20 Oktober 2016. [12]

Perintah Pengisytiharan bahawa Perjanjian Jual Beli bertarikh 4 September 2008 sudah tidak boleh dikuatkuasakan lagi dan oleh itu ianya adalah terbatal;

Defendan menarik balik kaveat yang dimasukkan ke atas Hartanah tersebut; Atau secara alternatif: 7

Defendan menebus Hartanah tersebut dengan pihak CIMB Bank Berhad (“Pemegang Gadaian”) di cawangan Tanah Merah, Kelantan tersebut;

Defendan membayar kepada Plaintif jumlah bayaran ansuran yang telah dibayar tersebut sebanyak RM160,281.00 sahaja dan berterusan;

Faedah sebanyak 5% setahun ke atas jumlah RM160,281.00 dan berterusan dari tarikh penghakiman sehingga pembayaran sepenuhnya;

Kos bagi tindakan ini; dan

Apa-apa perintah atau relif yang difikirkan sesuai oleh Mahkamah ini. Versi Defendan, Tuntutan Balas Defendan dan Alasannya [17] Defendan di dalam Pembelaannya secara amnya telah menafikan pernyataan dan tuntutan-tuntutan Plaintif di atas dan telah membuat tuntutan balas terhadap Plaintif. Alasan-alasan adalah seperti di para-para di bawah seterusnya. [18] Defendan menegaskan bahawa “Aroma Megah” adalah Ejen kepada Plaintif dan Plaintif adalah prinsipalnya berdasarkan Seksyen 135 Akta Kontrak 1950, pengakuan pihak Plaintif dan juga 8 tindak tanduk Plaintif. Oleh kerana “Aroma Megah” telah digulungkan maka sebagai prinsipalnya, Plaintif bertanggungjawab ke atas Liabiliti “Aroma Megah”. [19] Defendan menegaskan bahawa Defendan telah membuat pembayaran sebanyak Sembilan Puluh Lima (95%) daripada jumlah Harga Beli setakat 10 Jun 2015 dan telah mematuhi segala terma dan syarat yang diperuntukkan di dalam Perjanjian tersebut. Namun, “Aroma Megah” dan/atau Plaintif telah gagal, enggan dan/atau abai untuk menyempurnakan Perjanjian tersebut, antara lain telah gagal menjelaskan/menyelesaikan Pinjaman CIMB Bank untuk membolehkan Gadaian CIMB Bank dilepaskan untuk membolehkan Tanah tersebut dipindahmilik kepada Defendan bebas dari apa-apa bebanan. [20] Ini juga bermakna oleh kerana tanggungan ini adalah tanggungan Plaintif, maka sudah semestinya Defendan tidak akan bersetuju untuk menjelaskan baki hutang pinjaman Plaintif kepada CIMB Bank. [21] Defendan juga menegaskan bahawa pihak “Aroma Megah”/Plaintif juga telah gagal mendapatkan suratcara/dokumen melepaskan Gadaian CIMB Bank yang sah dan boleh didaftarkan berserta dokumen Suratan Hakmilik Keluaran Tanah tersebut daripada CIMB Bank untuk membolehkan Gadaian CIMB Bank dilepaskan. Ini adalah perlu bagi membolehkan pindahmilik Tanah tersebut kepada Defendan didaftarkan. Plaintif juga, menurut Defendan lagi telah 9 gagal menyempurnakan Memorandum Pindahmilik yang sah dan boleh didaftarkan bagi Hartanah tersebut kepada Defendan untuk membolehkan Tanah tersebut dipindahmilik kepada Defendan. [22] Defendan juga menegaskan bahawa Defendan tidak pernah menamatkan Perjanjian tersebut dan telah pada setiap masa material dan masih bersedia, sanggup dan berkebolehan untuk melaksanakan obligasinya di bawah Perjanjian tersebut, meneruskan dengan Perjanjian tersebut dan untuk menguatkuasakan haknya untuk mendapatkan Pelaksanaan Spesifik penjualan di bawah Perjanjian tersebut. [23] Defendan menegaskan bahawa memandangkan “Aroma Megah” telah gagal menyiapkan dan menyerahkan Bangunan tersebut mengikut tempoh yang ditetapkan, maka “Aroma Megah” dan justeru itu Plaintif bertanggungan untuk membayar gantirugi kepada Defendan sebagaimana diperuntukkan dalam Perjanjian tersebut, dikira dari 4 September 2010 sehingga milikan kosong diserahkan kepada Defendan pada kadar 10% setahun daripada Harga Beli. [24] Justeru Defendan menegaskan bahawa Defendan tidak mempunyai sebarang tugas, tanggungjawab dan tanggungan di bawah Perjanjian tersebut untuk melepaskan Gadaian CIMB atau menyempurnakan pindahmilik Hartanah tersebut kepada Defendan sebagaimana di dakwa dalam perenggan 7 Pernyataan Tuntutan Plaintif. 10 [25] Defendan selanjutnya menegaskan bahawa, memandangkan Plaintif didaftarkan sebagai pemilik berdaftar Tanah tersebut dan telah menggadaikan Tanah tersebut kepada CIMB Bank, maka Plaintif mempunyai tugas, tanggungjawab dan tanggungan terus kepada Defendan untuk melepaskan Gadaian CIMB, memindahmilik Tanah tersebut kepada Defendan dan memberi milikan kosong Hartanah tersebut kepada Defendan. [26] Defendan juga menegaskan bahawa disebabkan Plaintif telah bersetuju untuk menjual Hartanah tersebut kepada Defendan maka tidak langsung timbul sebarang hak kepada Plaintif untuk “menikmati penggunaan ke atas Hartanah tersebut” mahupun untuk “menjual Hartanah tersebut kepada mana-mana pembeli lain”. [27] Defendan juga menegaskan bahawa disebabkan Plaintif mempunyai tugas, tanggungjawab dan tanggungan kepada Defendan untuk melepaskan Gadaian CIMB, memindahmilik Tanah tersebut kepada Defendan dan memberi milikan kosong Hartanah tersebut kepada Defendan, maka tidak langsung timbul sebarang perlucutan oleh Defendan ke atas haknya untuk menguatkuasakan hak-haknya di bawah Perjanjian tersebut, termasuk untuk mendapatkan Pelaksanaan Spesifik/(“Specific Performance”) syarat-syarat Perjanjian tersebut. [28] Defendan juga menegaskan bahawa sungguhpun Plaintif ada menerima surat bertarikh 14 Disember 2016 daripada Tetuan Mohd Nasir & Co. yang disebutkan dalam perenggan 12 Pernyataan 11 Tuntutan, Defendan telah melalui surat-surat bertarikh 3 Januari 2017 dan 23 Januari 2017 menjawab segala dakwaan dan tuntutan dalam surat bertarikh 14 Disember 2016 tersebut. Berdasarkan di atas, Plaintif tidak berhak menuntut mana-mana perkara yang disebutkan di dalam surat bertarikh 14 Disember 2016 tersebut terhadap Defendan. Defendan juga menegaskan bahawa Defendan tiada sebarang tugas, tanggungjawab dan tanggungan kepada Plaintif untuk mana-mana bayaran ansuran tersebut, dan Defendan tidak perlu mematuhi surat bertarikh 14 Disember 2016 tersebut sebagaimana didakwa oleh Plaintif dalam perenggan 13 Pernyataan Tuntutan. [29] Berdasarkan di atas, Defendan menegaskan bahawa Plaintif tidak berhak kepada mana-mana relif yang dipohon dalam perenggan-perenggan 14(a) hingga 14(g) Pernyataan Tuntutan Plaintif, dan mengekalkan haknya untuk memohon untuk membatalkan tuntutan Plaintif terhadap Defendan. [30] Di atas sebab-sebab yang dinyatakan di atas juga, Defendan telah membuat tuntutan balas untuk perkara-perkara berikut:

Perintah Perlaksanaan Spesifik (“Specific Performance”) terhadap Perjanjian Jual Beli bertarikh 4 September 2008 (“Perjanjian tersebut”);

Sekiranya kemudian dari ini Defendan menebus Tanah/Hartanah tersebut daripada CIMB Bank semata-mata 12 untuk membolehkan Tanah tersebut dipindahmilik daripada Plaintif kepada Defendan bebas daripada Gadaian CIMB Bank dan untuk membolehkan Defendan memperolehi milikan kosong Hartanah tersebut:

Penghakiman untuk mana-mana jumlah yang dibayar oleh Defendan;

(ii) Satu perintah bahawa, dalam masa empat belas (14) hari dari tarikh penghakiman/perintah, Plaintif menandatangani dan menyerahkan kepada Defendan suatu surat cara memorandum pindahmilik yang sah dan yang boleh didaftarkan untuk memindahmilik tanah yang dipegang di bawah H.S (M) 462, PT 3920, Mukim Machang, Jajahan Machang, Kelantan (tanah tersebut) daripada Plaintif kepada Defendan;

(iii) Satu perintah bahawa, sekiranya Plaintif memungkiri penghakiman/perintah dalam perenggan 30 (b) (ii) di atas untuk satu perintah selanjutnya bahawa Penolong Kanan Pendaftar/Timbalan Pendaftar Mahkamah ini diberi kuasa untuk menandatangani surat cara memorandum pindahmilik yang sah dan yang boleh didaftarkan untuk memindahmilik tanah tersebut kepada Plaintif kepada Defendan, atas nama dan bagi pihak Plaintif, dan Defendan seterusnya diberi kuasa untuk menyerah suratcara memorandum pindahmilik tersebut 13 beserta suratcara yang lain untuk melaksanakan pindahmilik dan pendaftaran tanah tersebut dalam nama Defendan;

(iv) Satu perintah supaya memorial yang sesuai dibuat dalam daftar hakmilik untuk mendatangkan kesan kepada gadaian kepada pelepasan gadaian perserahan nombor 367/2007 bertarikh 2 Mac 2007 (“Gadaian CIMB Bank”) dan pindahmilik tanah tersebut daripada Plaintif kepada Defendan.

Dalam masa empat belas

hari dari tarikh penghakiman/perintah, Plaintif menyerahkan milikan kosong Tanah tersebut serta satu (1) unit Rumah Kedai Dua (2) Tingkat yang dibina dan didirikan di atas Tanah tersebut (“Bangunan tersebut”) kepada Defendan;

Gantirugi kelewatan pada kadar 10% setahun daripada Harga Beli sebanyak RM292,000.00 dari 4 September 2010 sehingga tarikh Plaintif menyerahkan milikan kosong diserahkan kepada Defendan;

Satu Perintah bahawa Defendan berhak untuk menggunakan baki 5% harga beli sebanyak RM14,600.00 (5%) di bawah Perjanjian tersebut untuk melepaskan dan membayar; 14

Tanggungan Plaintif bagi cukai pintu, cukai keuntungan harta tanah dan tanggungan-tanggungan Plaintif yang lain di bawah Perjanjian tersebut, Tanah tersebut dan satu (1) unit Rumah Kedai Dua (2) Tingkat yang dibina dan didirikan di atas Tanah tersebut (“Bangunan tersebut”);

(ii) Jumlah yang dihakimkan serta kos dan gantirugi yang diperintahkan dibayar oleh Plaintif kepada Defendan dalam tindakan ini; dan

(iii) Baki, jika ada, dibayar kepada Plaintif.

Kos;

Pihak-pihak dibenarkan memohon; dan

Relif dan/atau perintah lain dan/atau selanjutnya yang Mahkamah ini anggap patut dan wajar diberikan. C. PENGANALISAAN DAN DAPATAN MAHKAMAH [31] Guaman ini adalah untuk menentukan hak pihak-pihak berkaitan sebidang tanah yang dipegang di bawah hakmilik H.S.(M) 462, P.T. 3920, Mukim Machang, Jajahan Machang, Kelantan serta satu unit Rumah Kedai Dua (2) Tingkat (“Hartanah tersebut”) yang didirikan 15 di atas Tanah tersebut. Ianya merupakan satu kes yang “straight forward” namun ianya telah melalui satu perbicaraan penuh. [32] Seperti dihuraikan sebelum ini, pada 3 Disember 2006, satu perjanjian telah dimasukki oleh Plaintif dan seorang individu bernama Ya’acob bin Ismail dan “Aroma Megah” di mana Plaintif telah bersetuju untuk membeli Hartanah tersebut daripada Ya’acob dan melantik “Aroma Megah” untuk membina satu unit Rumah Kedai Dua (2) Tingkat yang dimaksudkan, di atasnya. [33] Untuk membiayai pembelian Hartanah tersebut, Plaintif telah memperolehi satu pinjaman “Term Loan Facility” daripada CIMB Bank Berhad (“CIMB”). Sebagai cagaran untuk Pinjaman CIMB, Plaintif telah menghasilkan satu gadaian pihak pertama memihak kepada CIMB yang didaftarkan ke atas hakmilik Tanah tersebut pada 7 Mac 2007. Perlu ditekankan di sini bahawa, Defendan bukanlah pihak kepada Pinjaman CIMB atau kepada Gadaian CIMB ie Defendan tidak terlibat di dalam urusan ini. [34] Melalui satu surat bertarikh 20 Jun 2007 (“Tawaran Aroma Megah”), “Aroma Megah” telah membuat tawaran kepada Defendan/MARA untuk menjual kepada Defendan/MARA lapan (8) bangunan kedai/pejabat yang didirikan di atas Lot 3916-3923 Mukim Machang, Jajahan Machang, Kelantan (yang termasuk Hartanah tersebut). Melalui satu Perjanjian Jual Beli bertarikh 4 September 2008 (Perjanjian tersebut) Defendan/MARA bersetuju untuk 16 membeli Hartanah tersebut ie Lot 3920 tersebut, yang menjadi “subject matter” kes di hadapan Mahkamah sekarang. [35] Pihak-pihak tidak mempertikaikan bahawa Syarikat “Aroma Megah” Sdn Bhd telahpun dibubarkan pada 4 Mac 2011. Plaintif menghujahkan bahawa memandangkan syarikat tersebut tidak lagi wujud maka adalah sesuatu yang mustahil bagi pihak-pihak untuk menyempurnakan Perjanjian Jual Beli tersebut. Oleh yang demikian, menurut Plaintif, pihak-pihak sepatutnya dilepaskan daripada menunaikan tanggungjawab memandangkan kontrak di antara pihak-pihak telah menjadi voidable contract sebagaimana di dalam Seksyen 65 Akta Kontrak 1950. [36] Meneliti penegasan Plaintif tersebut, Mahkamah telah merujuk kepada Seksyen 65, Akta Kontrak 1950 yang menyatakan seperti berikut: “65. Consequences of rescission of voidable contract When a person at whose option a contract is voidable rescinds it, the other party thereto need not perform any promise therein contained in which he is promisor. The party rescinding a voidable contract shall, if he has received any benefit thereunder from another party to such contract, restore the benefit, so far as may be, to the person from whom it was received.” [37] Plaintif juga merujuk kepada Seksyen 57(2) Akta Kontrak 1950 yang menyatakan seperti berikut: 17 “Contract to do act afterwards becoming impossible or unlawful 57(2) A contract to do an act which, after the contract is made, become impossible, or by reason of some event which the promisor could not prevent, unlawful, become void when the act becomes impossible or unlawful.” Dapatan Mahkamah [38] Mahkamah mengambil maklum bahawa Defendan telah membayar 95% jumlah bayaran kepada “Aroma Megah”, dan masih terdapat wang tahanan sebanyak 5% daripada harga jual beli Hartanah tersebut yang sepatutnya dibayar kepada Penjual (“Aroma Megah”) dan/atau Peguam. Adalah pendirian Plaintif bahawa oleh kerana “Aroma Megah” sudah dibubarkan maka adalah sukar untuk menentukan kepada siapa wang tersebut perlu dibayar bagi memuktamadkan Perjanjian tersebut. Oleh yang demikian, menurut Plaintif, perjanjian ini adalah sesuatu yang mustahil untuk disempurnakan, dilaksanakan dan dimuktamadkan menjadikan Perjanjian tersebut terbatal. [39] Perlu ditekankan di sini bahawa Plaintif tidak pula plid secara spesifik dan detail kenapa Perjanjian tersebut tidak lagi boleh dilaksanakan atau terbatal atau “voidable”. Tidak pula ada “allegasi fraud”, misrepresentasi, kekerasan seperti keadaan-keadaan di bawah Seksyen 10 hingga 31 Akta Kontrak. 18 [40] Setelah meneliti keterangan saksi-saksi, kertas-kertas Kausa dan hujahan pihak-pihak, Mahkamah dengan hormatnya tidak bersetuju dengan hujahan Plaintif bahawa perjanjian tersebut terbatal, tidak boleh dilaksanakan atau “void” mahupun “voidable”. Sebaliknya Mahkamah berpendapat bahawa kesemuanya ini adalah tanggungjawab pihak Plaintif dan mampu dilaksanakan oleh Plaintif. Tindakan-tindakan yang perlu diambil seterusnya adalah berada di hadapan Plaintif (the ball is at the Plaintiff’s feet). Apa yang tinggal untuk dilaksanakan Plaintif bagi maksud melaksanakan Perjanjian tersebut ialah melepaskan cagaran dengan CIMB dan pindahkan hak milik Lot 3920 (“Hartanah tersebut”) dan memberikan milikan kosong kepada Defendan. Justeru Perjanjian tersebut dengan Defendan adalah perjanjian yang mampu dilaksanakan dan bukan “imposible to perform or frustrated”. Ini akan diterangkan di para seterusnya. [41] Berdasarkan Seksyen 57(2) Akta Kontrak 1950 dan kes Hong Leong Bank v. Tan Siew Nam and Anor [2014] 7 CLJ 293 yang dirujuk Plaintif, Mahkamah berpendapat perjanjian dengan pihak Defendan hanya akan menjadi sukar dilaksanakan jika ianya diakibatkan oleh sesuatu kejadian yang mana pihak Plaintif tidak boleh mengelaknya atau dalam keadaan di mana Plaintif tidak boleh dipersalahkan. Hanya keadaan di mana Plaintif menyebabkan “self induced frustration”, pengecualian ini tidak terpakai. Mengikut Abdul Malek Ishak JCA di dalam kes tersebut “It is trite law that a self induced frustration” does not discharge a party from his contractual obligation. 19 [42] Di dalam kes Ramli Zakaria & Ors v. The Government of Malaysia [1982] 2 MLJ 251, Mahkamah Persekutuan memutuskan: “In short it would appear that where after a contract has been entered into there is a change of circumstances but the changed circumstances do not render a fundamental or radical change in the obligation originially undertaken to make the performance of the contract something radically different from that originally undertaken, the contract does not become impossible and it is not dischared by frustration.” [43] Ke arah itu, Mahkamah berpendapat, Defendan boleh menyerahkan baki 5% harga belian kepada Plaintif dan Plaintif boleh menebus dengan pihak bank (CIMB) dan melepaskan cagaran tersebut. [44] Defendan pula menegaskan bahawa pihak Plaintif juga tidak memplidkan bahawa dia tidak menerima apa-apa wang belian Hartanah tersebut atau baki 5% tidak dapat dibayar kepada sesiapa lagi memandangkan penjualan telah dibubarkan. Oleh itu, Defendan menegaskan bahawa tuntutan Plaintif ini tidak wajar dipertimbangkan. [45] Mahkamah berpendapat bahawa walaupun saranan Defendan di atas ada logiknya, namun Mahkamah berpendapat Mahkamah perlu mempertimbangkan segala keterangan-keterangan yang ada dan juga hujahan pihak-pihak untuk mencapai keadilan. Di dalam kes ini, Mahkamah berpendapat memandangkan hubungan Plaintif 20 dan Penjual adalah Ejen atau wakil kepada Plaintif maka akujanji yang diberikan oleh Penjual (“Aroma Megah”) adalah terpakai juga kepada Plaintif. Tambahan lagi, Seksyen 135 Akta Kontrak 1950 menyatakan Ejen sebagai “a person employed to do any act for another or to represent another in dealings with third persons”. Bahawa “Aroma Megah” adalah wakil Plaintif telah diakui oleh Plaintif sendiri di dalam keterangannya di mana telah diakui bahawa “Plaintif telah mewakilkan kepada “Aroma Megah” semua urusan perjanjian ini”. (Lihat Nota Keterangan mulai baris 6 muka surat 37). Ini menguatkan lagi fakta bahawa Plaintif adalah Prinsipal kepada “Aroma Megah” dan “Aroma Megah” sebagai Ejen Plaintif. Semasa disoal balas, di “Aroma Megah”, Plaintif menyatakan Plaintif berurusan dengan seorang bernama Marzuki bin Mustapha, Pengarah dan pemegang saham majoriti syarikat tersebut. [46] Mahkamah juga berpendapat bahawa tindak-tanduk (conduct) pihak-pihak menunjukkan bahawa “Aroma Megah” memang bertindak bagi pihak Plaintif dari awal lagi. Contohnya selama 7 tahun mulai 20 Jun 2007 apabila “Aroma Megah” telah menawarkan 8 Lot berkenaan kepada Defendan/MARA sehingga 14 April 2014, ketika Peguam Plaintif (Tetuan Fazilawati & Co) menanya Defendan/MARA mengenai status penjualan, Plaintif telah tidak memainkan apa-apa peranan dan Defendan/MARAlah yang telah berurusan dengan “Aroma Megah” sama ada melalui Marzuki atau Peguamnya. 21 [47] Sepekara lagi di dalam para A dan B Perjanjian tersebut, Plaintif telah memberi “Aroma Megah” “hak mutlak untuk memajukan tanah tersebut dan Plaintif bersetuju dengan penjualan tanah tersebut bagi maksud perjanjian ini”. Ini menunjukkan Plaintif dan “Aroma Megah” adalah bertindak sebagai Ejen dan Prinsipal. Di dalam keadaan Ejennya telah digulungkan maka Plaintif terpaksa menanggung Liabiliti Ejennya. Maka apabila “Aroma Megah” telah menerima 95% harga belian daripada Defendan/MARA dan akujanji “Aroma Megah” di Klausa 6.2 Perjanjian tersebut untuk “menggunakan harga beli bagi tujuan menebus Hartanah tersebut dan melepaskan Hartanah tersebut dari sebarang bebanan” adalah sebenarnya akujanji “Aroma Megah” kepada Plaintif di mana di bawah Klausa 2.1 Perjanjian tersebut “Aroma Megah” dan kini Plaintif adalah dikehendakki memastikan Hartanah tersebut (Lot 3920) adalah bebas daripada sebarang sekatan. [48] Mahkamah berpendapat akujanji oleh “Aroma Megah” tersebut adalah untuk kepentingan Plaintif dan Plaintif tidak boleh sekarang memusing semula dan pindahkan kesan-kesan kegagalan “Aroma Megah” ke atas bahu Defendan/MARA sedangkan Defendan/MARA telah menjalankan kewajipannya khususnya pembayaran di bawah Perjanjian tersebut. Di dalam kes Thomson Hill v. Chung Esh, Mahkamah Rayuan Singapura memutuskan bahawa pembayaran kepada Ejen adalah sama sebagai Pembayaran kepada Si penjual. Ini disahkan di dalam kes Pancaran Gayabina Sdn Bhd v. Chew Yong See [2015] 1 LNS 188. 22 [49] Justeru Mahkamah berpendapat apabila pihak Defendan/MARA membuat pembayaran 95% kepada Aroma Megah, sebenarnya ianya adalah pembayaran kepada Plaintif dan Plaintif sepatutnya menebuskan dengan pihak bank (CIMB) dengan melepaskan cagaran tersebut. Apabila “Aroma Megah” gagal berbuat demikian, ini tidak melepaskan tanggungan Plaintif kepada Defendan/MARA. [50] Seterusnya Mahkamah berpendapat adalah menjadi tanggungjawab Plaintif untuk membuat pindahan Hartanah tersebut kepada pihak Defendan/MARA dengan menggunakan borang 14A untuk ditandatangani oleh Plaintif sebagai tuan punya tanah (lihat Seksyen 215 Kanun Tanah Negara). Walaupun, Klausa 10 Perjanjian tersebut menyatakan “Penjual” ie (“Aroma Megah”) hendaklah menyempurnakan Memorandum Pindah Milik yang sah yang boleh didaftarkan bagi Hartanah tersebut kepada pembeli (Defendan/MARA) tanggungjawab tersebut untuk melakukannya kini berpindah kepada Plaintif kerana “Aroma Megah” tidak boleh melakukannya kerana ianya telah dibubarkan (dissolved). [51] Mahkamah juga berpendapat adalah menjadi tanggungjawab Plaintif lagi untuk menyerahkan milikan kosong kepada Defendan/MARA memandangkan “Certificate of Fitness” telahpun dikeluarkan pada 5 Januari 2017. [52] Dengan alasan-alasan di atas, walaupun Mahkamah bersimpati dengan Plaintif, namun tuntutan Plaintif terpaksa ditolak. Memandangkan pihak Defendan/MARA ada membuat tuntutan 23 balas, maka dengan keputusan Mahkamah ini yang tidak memihak kepada Plaintif, maka tuntutan balas Defendan/MARA adalah dibenarkan dengan kos. Tuntutan Balas Defendan [53] Di dalam tuntutan balasnya, Pihak Defendan telah memohon satu

Pelaksanaan Spesifik/“Specific Performance” serta beberapa “consequential orders”. Seksyen 11(2) Specific Relif Act 1950, menyatakan “the court shall presume that the breach of contract to transfer immovable property cannot be adequately relieved by compensation” melainkan dibuktikan sebaliknya oleh Plaintif. Ini gagal dibuktikan oleh Plaintif. Justeru relif Perintah Pelaksanaan adalah relif yang wajar diberikan. [54] Di dalam kes ini, tanggungjawab Defendan/MARA di dalam kontrak tersebut sebagai Pembeli adalah untuk membayar harga belian. (Ini dipersetujui oleh Plaintif dan SP2 semasa disoal balas di Nota Keterangan muka surat 42 baris 7-11 dan muka surat 126 baris 10- 13). Dengan pembayaran tersebut, seterusnya Defendan/MARA adalah layak menerima pemindahan Hartanah tersebut kepadanya dan milikan kosong rumah kedai dua tingkat di atasnya. [55] Adalah tidak dipertikaikan bahawa pihak Defendan/MARA telah membayar 95% daripada harga belian. Seterusnya Klausa 10 Perjanjian tersebut menyatakan seterusnya “Aroma Megah” “akan 24 menyempurnakan Memorandum pindahmilik yang sah dan boleh didaftarkan bagi Hartanah tersebut” kepada Defendan/MARA. [56] Klausa 9.3 Perjanjian tersebut menyatakan bahawa di dalam keadaan di mana “Aroma Megah” gagal menyempurnakan penjualan tersebut atau melanggar mana-mana terma Perjanjian tersebut, Defendan/MARA layak mendapat perintah Pelaksanaan Spesifik/“Specific Performance” terhadap “Aroma Megah”. Klausa tersebut berbunyi: “Sekiranya penjual gagal atas apa-apa sebab untuk menyelesaikan penjualan Harta tersebut mengikut perjanjian ini atau sekiranya Penjual melanggar syarat-syarat atau terma-terma perjanjian ini atau sekiranya Penjual gagal mematuhi apa-apa akujanji atau waad di pihaknya yang terkandung dalam perjanjian ini, maka Pembeli berhak kepada perlaksanaan spesifik,.....” [Secara alternatifnya Defendan/MARA layak untuk membatalkan Perjanjian tersebut dan tuntut kembali wang-wang yang telah dibayarnya]. [57] Melalui tuntutan balas ini yang ternyata bahawa Defendan/MARA memilih untuk perintah Pelaksanaan Spesifik/“Specific Performance” maka relif yang Mahkamah berikan adalah seperti dipohon. Pelaksanaan Spesifik/“Specific Performance” di dalam konteks ini ialah pindahmilik Hartanah tersebut kepada 25 Defendan/MARA bebas daripada apa-apa sekatan dan penyerahan pemilikan kosong Dua Tingkat Rumah Kedai di atasnya (“Hartanah tersebut”) kepada Defendan/MARA. [58] Di dalam Perjanjian tersebut, terdapat banyak terma-terma/akujanji yang telah dibuat oleh “Aroma Megah”. Antara lain di para 6.2 yang menyatakan “Aroma Megah” akan “menggunakan harga baki bagi tujuan menebus Hartanah tersebut dan melepaskan Hartanah tersebut daripada sebarang bebanan”. Memandangkan Mahkamah ini sebelum ini telah memutuskan bahawa oleh kerana Plaintif adalah prinsipal kepada “Aroma Megah” maka akujanji tersebut sebenarnya adalah akujanji Plaintif. Maka adalah menjadi tanggungjawab Plaintif untuk melaksanakan akujanji tersebut seterusnya. [59] Dengan Perintah Pelaksanaan Spesifik/“Specific Performance” yang dibenarkan Mahkamah di atas permohonan tuntutan balas Defendan/MARA ini, maka apa-apa obligasi “Aroma Megah” berhubung Perjanjian tersebut adalah terpakai kepada Plaintif. [60] Dengan itu, tuntutan balas Defendan dibenarkan dengan kos. D. LAIN-LAIN [61] Untuk melengkapkan alasan penghakiman ini, Mahkamah akan menyentuh beberapa perkara yang dibangkitkan oleh Plaintif. 26 [62] Plaintif telah mengadu bahawa mereka tidak menerima wang daripada pihak Penjual (“Aroma Megah”). Mahkamah mendapati bahawa ini bukanlah menjadi isu kepada Defendan. Ini adalah kerana Defendan bukanlah pihak kepada Perjanjian di antara Plaintif dan Penjual tersebut. Justeru bukanlah menjadi tanggungjawab pihak Defendan untuk memastikan wang tersebut diserahkan kepada Plaintif. Tanggungjawab Defendan adalah untuk membuat bayaran kepada Penjual (“Aroma Megah”) yang mana telahpun dilakukan oleh Defendan. [63] Mahkamah mengambil maklum bahawa, terdapat beberapa siri perbincangan yang telah diadakan oleh pihak-pihak yang dihadiri oleh Pegawai Defendan dan Encik Marzuki bin Mustapha, iaitu bekas Pengarah Syarikat Penjual (“Aroma Megah”) dan Peguam Penjual. Namun oleh kerana “Aroma Megah” telah digulungkan, seperti dibincangkan sebelum ini, maka Mahkamah berpendapat apa-apa yang dipersetujui perlu dipikul sekarang oleh Plaintif selaku prisipal kepada “Aroma Megah”. [64] Plaintif mendakwa bahawa pada 10 Jun 2015 wakil Plaintif telah hadir di Pejabat MARA Machang dan hasil perbincangan tersebut, kononnya pihak Defendan telah bersetuju untuk menjelaskan baki hutang pinjaman bagi Hartanah tersebut kepada Pemegang gadaian (CIMB). Namun demikian, menurut Plaintif, Defendan telah gagal untuk menjelaskan baki hutang tersebut. Defendan telah menyangkalnya. Mahkamah berpendapat kegagalan ini sebenarnya adalah kegagalan pihak penjual sendiri di mana Marzuki bin 27 Mustapha, yang mewakili penjual (“Aroma Megah”) telah gagal mengemukakan akuan bertulis sepertimana yang dipersetujui beliau di dalam mesyuarat tersebut. Ke arah itu, Mahkamah ingin merujuk kepada keterangan SD1 melalui Pernyataan Saksinya (PSD-1) seperti berikut: “32. S: Sila lihat perenggan 9 Pernyataan Tuntutan... J: Saya tidak bersetuju dengan dakwaan Plaintif tersebut.

Pertama sekali, saya merujuk kepada Perkara 2.4 Minit Mesyuarat pada 10.6.2015 tersebut di IDB2:

Minit tersebut merakamkan bahawa Marzuki Mustapha telah mencadangkan supaya baki 5% daripada 6 Lot yang akan dipindahmilik kepada MARA digunakan untuk menjelaskan baki hutang Plaintif dengan CIMB. Minit tersebut selanjutnya merakamkan bahawa “Mesyurat bersetuju dengan cadangan tersebut dan meminta Marzuki Mustapha membuat akuan bertulis melalui Peguam tentang kebenaran menggunakan wang baki 5% daripada 6 Lot yang akan dipindahmilik kepada MARA” dan “Akaun tersebut hendaklah dihantar kepada BPII Ibu Pejabat dan salinan kepada MARA Kelantan dan PMD Machang”. Namun begitu, Marzuki Mustapha gagal mengemukakan akuan bertulis tersebut. Justeru 28 itu, tiada sebarang kegagalan atau keengganan atau keabaian oleh MARA sebagaimana didakwa.

Kedua, Minit Mesyuarat tersebut mengatakan bahawa persetujuan dengan cadangan Marzuki Mustapha adalah oleh “Mesyuarat tersebut” yang sudah semestinya termasuk Plaintif (yang hadir melalui wakilnya, Puan Norazira binti Che Har dan Puan Norfazilawati binti Che Harun dari Tetuan Salina Fazilawati & Co.).

Ketiga, MARA tidak boleh dengan sewenang-wenangnya menggunakan baki 5% daripada 6 Lot yang akan dipindahmilik kepada MARA untuk menjelaskan baki hutang Plaintif dengan CIMB tanpa kebenaran bertulis tersebut kerana Pemilik berdaftar 5 daripada 6 Lot tersebut adalah individu selain daripada Plaintif (lihat surat Tetuan Hamid Badrul Azmi Tan di IDB: 45-46).

Keempat, memandang Plaintif akan mendapat kebaikan terus (direct benefit) daripada cadangan Marzuki Mustapha tersebut, maka Plaintif sepatutnya bertanggungan untuk mengambil langkah untuk memastikan Marzuki Mustapha mengemukakan akuan bertulis tersebut. Namun demikian, selepas Mesyuarat pada 10.6.2015 29 tersebut, Tetuan Salina Fazilawati & Co. tidak langsung menghubungi MARA untuk mengetahui perkembangan cadangan Marzuki Mustapha atau sama ada Marzuki Mustapha mengemukakan akuan bertulis tersebut. [65] Dengan keterangan SD1 di atas, adalah jelas kegagalan tersebut bukan sahaja diakibatkan oleh Marzuki bin Mustapha yang mewakili “Aroma Megah” tetapi oleh pihak Plaintif juga yang tidak membuat tindakan-tindakan susulan seterusnya dengan pihak Defendan/MARA. [66] Pihak Plaintif juga berhujah bahawa “tugasan Plaintif telah diambil alih/beralih kepada pihak Peguam Penjual”. Mahkamah berpendapat perkara ini tidak diplid secara spesifik. Apapun Mahkamah berpendapat bahawa bagi merealisasikan perkara ini, ianya perlu ada pemindahan obligasi secara rasmi di antara Plaintif kepada Peguam-Peguam tersebut. (Contohnya melalui “novation” ataupun “assignment”). Ini tidak berlaku di dalam kes ini dan Plaintif tidak pula memberi keterangan secara jelas mengenai perkara ini supaya pihak Defendan/MARA boleh menyoal balasnya. Yang mustahak sekali, pihak Plaintif tidak pula memanggil Peguam-Peguam tersebut untuk menguatkan penegasan Plaintif mengenai perkara ini. [67] Mahkamah juga berpendapat, dilihat secara holistik akujanji-akujanji Peguam tersebut adalah satu akujanji Peguam untuk membantu 30 pihak-pihak yang bertanggungjawab di dalam undang-undang (Plaintif dan “Aroma Megah”) menunaikan obligasi-obligasi mereka berkaitan dengan pelaksanaan perjanjian tersebut di mana di dalam konteks ini, Marzuki bin Mustapha yang ketika waktu yang material masih lagi berurusan dengan Plaintif dan masih lagi memberi arahan kepada Peguam-Peguam tersebut dan memberi jaminan kepada Defendan/MARA bahawa penjualan akan dimuktamadkan. [68] Plaintif juga berhujah bahawa Defendan tidak membuat sebarang tindakan untuk “mitigate the loss”. Mahkamah mendapati bahawa Defendan/MARA telah membuat tindakan-tindakan yang wajar seperti telah membayar 95% harga belian, dan telah berusaha untuk melengkapkan pembelian tetapi terpaksa bergantung kepada tindakan-tindakan susulan yang hanya boleh dilakukan oleh pihak Plaintif dan Penjual “Aroma Megah”. Tindakan-tindakan seterusnya yang perlu dilaksanakan oleh Plaintif/Aroma Megah adalah seperti berikut:

Melepaskan cagaran CIMB tersebut;

(ii) Mendapatkan kelulusan Kerajaan Negeri untuk pemindahan Hartanah tersebut (Lot 3920);

(iii) Mendapatkan CF (Certificate of Fitness) untuk rumah kedai tersebut;

(iv) Memberi “pemilikan kosong” rumah kedai tersebut kepada Defendan/MARA. 31 Didapati kelulusan Kerajaan Negeri diperolehi pada 7 November 2013; CF (Certificate of Fitness) hanya diperolehi pada 5 Januari

Sewajarnya, seterusnya Plaintif perlu melakukan obligasinya yang lain. Namun Plaintif telah memfailkan saman ini pada 12 Februari 2017 sedangkan mereka masih belum melunaskan obligasi mereka yang selebihnya. Mahkamah berpendapat pihak Defendan telah membuat tindakan-tindakan setakat yang di dalam kemampuannya. Adalah jelas bahawa Plaintif yang gagal melaksanakan obligasi-obligasinya dan bukan pihak Defendan. [69] Mahkamah berpendapat, apa yang perlu dilakukan oleh Plaintif sekarang adalah untuk menebuskan gadaian kepada CIMB tersebut, pindahkan Lot 3920 (Hartanah tersebut) dan serahkan pemilikan kosong rumah kedai (“Harta tersebut”) kepada Defendan. E. KESIMPULAN [70] Di atas alasan-alasan yang diberikan di atas, Mahkamah memutuskan bahawa Tuntutan/Permohonan Plaintif ditolak dan tuntutan-tuntutan balas Defendan dibenarkan dengan kos RM15,000.00 (global) kepada Defendan. 32 Tarikh: 20 September 2019 (DATO’ AHMAD BIN BACHE) Hakim Mahkamah Tinggi Sivil NCvC 3 Kuala Lumpur Pihak-Pihak: Peguam Plaintif: Encik Mohd. Nasir bin Abdullah, Tetuan Mohd Nasir & Co, 311-1, Wisma Jaza, Seksyen 22, Jalan Kuala Krai, 15200 Kota Bharu, KELANTAN. (Ruj: MNCO/MISC-BC/LIT/75/2014) Peguam Defendan: Encik Azlan bin Sulaiman, Tetuan Azmi & Associates, Tingkat 14, Menara Keck Seng, 203, Jalan Bukit Bintang, 55100 KUALA LUMPUR. (Ruj: A&A/AZS/jm/1600841)