Peminjam dengan ini memberi kuasa penuh kepada Peguamcara tersebut untuk mendaftarkan borang 14A (Memorandum Pindahmilik) kepada Pemberi Pinjam sekiranya Peminjam gagal menjelaskan Pinjaman tersebut setelah tamatnya Tempoh Lanjutan yang disebut dalam fasal 1 Perjanjian ini atau mengambil tindakan undang-undang bagi pihak Pemberi Pinjam bagi mendapatkan balik Pinjaman.” [28] Terjelas dari perjanjian tersebut Hamzah telah bersetuju untuk meminjamkan wang sejumlah RM80,000.00 dan hendaklah dijelaskan sepenuhnya oleh Roslan pada atau sebelum 1/10/2007. Hamzah juga di atas budi bicaranya berhak melanjutkan tempoh pembayaran kepada 6 bulan lagi iaitu sebelum 1/4/2008. [29] Di dalam masa yang sama, di dalam perjanjian tersebut turut menyatakan bahawa Roslan perlu membayar sewa ke atas tanah tersebut sebanyak RM4,000.00 sebulan sepanjang masa tempoh perjanjian yang hendaklah dibayar pada atau sebelum 7 haribulan setiap bulan. Turut dinyatakan adalah Roslan memberi kuasa penuh kepada Peguamcara untuk mendaftarkan Borang 14A kepada pemberi pinjam sekiranya peminjam gagal menjelaskan pinjaman atau mengambil tindakan undang-undang. [30] Bagi Plaintif, apabila Roslan gagal untuk melunaskan pinjamannya maka Hamzah adalah berhak untuk mendaftarkan Borang 14A yang telah disempurnakan oleh Roslan pada 4/4/2007. Hamzah menandatangani Borang 14A tersebut pada 27/9/2007 di hadapan seorang Penolong Pentadbir Tanah Kota Bharu. [31] Pendirian Plaintif ini adalah bersandarkan kepada seksyen 210 dan 211 Kanun Tanah Negara (KTN) yang memperuntukkan berkenaan instrumen bagi melaksanakan apa-apa urusan di bawah KTN. Apabila dokumen-dokumen adalah lengkap, maka pindahmilik yang dilakukan adalah dihujahkan sebagai sempurna dan sah. [32] Apabila ianya sempurna dan sah, maka hakmilik tersebut adalah tidak boleh dipertikaikan sepertimana yang diperuntukkan di bawah seksyen 340 Akta 828 (rujuk; Tai Lee Finance Co. Sdn. Bhd. v. The Official Assignee Of The Property Of Ngan Kim Yong & Ors. [1983] CLJ Rep 387). [33] Persoalan kini adalah sama ada pindahmilik ini boleh dilaksanakan secara sah di sisi undang-undang. Bagi menentukan persoalan ini, Mahkamah perlu terlebih dahulu memberi tafsiran kepada perjanjian tersebut dari perspektif yang sah di sisi undang-undang. [34] Pertamanya adalah berkaitan peranan dan tanggungjawab yang diletakkan ke atas Tetuan Wringlesworth & Co. Apabila Roslan menyerahkan suratan hakmilik serta Borang 14A kepada Peguam di Tetuan Wringlesworth & Co, apakah sebenarnya peranan Peguam tersebut. [35] Perkara ini dinyatakan dengan jelas di Klausa 2 perjanjian seperti berikut: “3. Peminjam dengan ini bersetuju untuk menyerahkan Geran asal tanah yang dipegang dibawah Hakmilik No. G 32807, Lot 312, Seksyen 26, Bandar Kota Bharu, Jajahan Kota Bharu, Kelantan (selepas ini disebut sebagai “Tanah tersebut”) beserta Borang 14A yang ditandatangani kepada Tetuan Wrigglesworth & Co., Peguambela dan Peguamcara (selepas ini disebut sebagai “Peguamcara tersebut”), sebagai pemegang Amanah, sebagai jaminan bagi pembayaran balik pinjaman tersebut.” [36] Berdasarkan kepada klausa ini, peranan atau tanggungjawab Peguam adalah sebagai Pemegang Amanah sebagai jaminan bagi pembayaran balik pinjaman tersebut. Pemegang amanah di dalam konteks ini adalah memegang amanah bagi pihak bukan sahaja peminjam iaitu Roslan tetapi juga pemberi pinjam iaitu Hamzah. Oleh itu, Peguam perlulah bertindak menjaga kepentingan kedua-dua pihak secara adil dan tidak memihak. [37] Di dalam kes ini, tiada apa-apa keterangan yang dikemukakan oleh pihak Plaintif melalui SD2 bagi membuktikan wujudnya sebarang kemungkiran yang telah dilakukan oleh Roslan. Mahkamah ingin menegaskan bahawa kedua-dua Roslan dan Hamzah telah meninggal dunia dan oleh itu tiada keterangan yang dikemukakan berkaitan apa yang berlaku di antara mereka berdua. [38] Namun menurut keterangan, SD2 telah mendaftarkan Borang 14A tersebut yang mungkin di atas arahan Hamzah. Namun yang menjadi tanda tanya Mahkamah adalah, betulkah wujudnya kemungkiran di pihak Roslan. Jika wujud, mengapa Peguam sebagai pemegang amanah tidak menjalankan tugasnya sebagai pemegang amanah untuk mendapatkan keterangan berkaitan kemungkinan tersebut sebelum mengambil tindakan. [39] Malahan tiada sebarang Notis dikeluarkan oleh Hamzah kepada Roslan bagi memaklumkan kegagalan Roslan menyelesaikan hutangnya. Tiada sebarang Notis Tuntutan yang dikeluarkan bagi memastikan Roslan mendapat makluman berkaitan keberhutangannya dan tanggungjawabnya untuk melangsaikan jumlah yang tertunggak. [40] Mahkamah berpandangan bahawa berdasarkan Klausa 6 perjanjian tersebut, tanggungjawab Peguam sebagai pemegang amanah adalah untuk memegang suratan hakmilik serta Borang 14A tersebut adalah bagi tujuan untuk mendapatkan kembali pinjaman. Maka sebarang tindakan susulan perlulah ke arah mendapatkan balik pinjaman tersebut terlebih dahulu. [41] Sebaliknya SD2 mengambil jalan pintas untuk mendaftarkan Borang 14A tersebut dan perhatian Mahkamah tertarik kepada tarikh Borang 14A tersebut disempurnakan oleh kedua pihak. Roslan telah menurunkan tandatangannya pada 4/4/2007 iaitu sebelum perjanjian ditandatangani pada 7/4/2007. Hamzah pula dikatakan telah menandatangani Borang 14A tersebut pada 27/9/2007 iaitu 3 hari sebelum perjanjian tersebut tamat iaitu pada 1/10/2007. [42] Apatah lagi di dalam kes ini, pendaftaran Borang 14A tersebut telah dibuat pada 29/11/2007. Walaupun tempoh 1/10/2007 telah pun dilepasi, namun Roslan masih lagi mempunyai hak untuk membuat permohonan perlanjutan selagi masih di dalam tempoh 6 bulan untuk ianya dilanjutkan. Selaku Peguam yang memegang amanah kepada Roslan, opsyen ini masih lagi terbuka dan boleh diingatkan kepada Roslan. Dengan kata yang lain, sewajarnya SP2 bertindak secara adil dan tidak memihak untuk turut menjaga kepentingan Roslan. [43] Tiada penjelasan yang munasabah kecuali terdapat perbincangan di antara Roslan dan Hamzah diberikan oleh SP2. Ini sangat mencurigakan dan bagi pandangan Mahkamah ianya dipaliti oleh persoalan berkaitan integriti seorang Peguam. Apatah lagi di dalam kes ini, SP2 adalah merupakan anak lelaki kepada Hamzah. [44] Satu-satunya inferens yang boleh dibuat oleh Mahkamah ini ke atas SP2 adalah SP2 tidak menjalankan tugasnya sebagai pemegang amanah kepada Roslan sebaliknya hanya berpihak kepada Hamzah semata-mata. [45] Selain itu, sebagai Peguam, SP2 sewajarnya sedar sama ada mekanisma pendaftaran melalui perjanjian sepertimana yang dilaksanakan di dalam kes ini adalah bertepatan dengan KTN. Ini kerana tanah tersebut secara amnya dijadikan jaminan bagi pembayaran balik pinjaman oleh Roslan kepada Hamzah. Seksyen 241 hingga seksyen 281 KTN telah menggariskan dan menetapkan kaedah mandatori bagaimana tanah harus digunakan sebagai jaminan pinjaman dan kesemua urusan telah ditetapkan. [46] Selain menggunapakai peruntukan ini, pihak-pihak boleh berurusan secara perjanjian jual beli yang mana jelas bukan merupakan intipati di dalam perjanjian tersebut. Jika berlaku selain dari itu, maka ia adalah pada hemat Mahkamah ini suatu pengabaian terhadap apa yang digariskan oleh KTN dan satu cubaan untuk mengelakkan dari undang-undang dan merupakan penyalahgunaan undang-undang. [47] Di dalam kes Sembagavally A/P Murugason v. Tee Seng Hock [2019] 1 LNS 1086, Mahkamah menyatakan; “[74] At this juncture, it is important to note that the NLC regulates and prescribes the manner in which land should be used as security for a loan. [75] Security transactions recognised under the NLC are charges and statutory liens, found in the provisions from section 241 to section 281 of the NLC. The security transaction which is not recognised by the NLC but acknowledged by Courts as a pure contract of sale is the jual janji transaction. [76] The manner in which the Land was used as a security for the loan is neither recognised by the NLC, nor is it a jual janji transaction. It was a blatant disregard for the provisions of the NLC. [77] The transaction is, therefore illegal, against public policy and defeats the purpose of the law. It falls squarely within the purview of section 24 (b) and (e) of the Contracts Act 1950, which reads…..” [48] Mahkamah turut berpandangan bahawa, hanya semata-mata memegang suratcara hakmilik tidak menjadikan Hamzah berhak melalui Peguamnya mendaftarkan hakmilik tersebut ke atas dirinya. Perkara ini pernah disentuh oleh Mahkamah Rayuan di dalam kes Lekchumanan Suppiah & anor v Ravi Raju [2017] 5 CLJ 168 seperti berikut; “(3) The mere holding of the IDT by a lender does not vest the holder any legally recognised interest in the land, much less, any right to deal with the land or to transfer it to himself on the grounds that it was intended to be a security for the loan. Only a secured creditor with a registered charge in respect of a specific land had priority in the proceeds from the sale of the land upon default of the loan. However, the lender remained always an unsecured creditor. The deposit of the IDT by the appellants with the respondent only created an equitable interest which, to be enforced or realised, required the respondent to register with the land authorities a lienholders' caveat under the provision of the National Land Code over the land. The respondent have to obtain a judgment as to the amount owed by the appellants before securing an order for sale from the courts to enforce or recover monies under the lien-holders' caveat.” [49] Selanjutnya SD2 sebagai Peguam sewajarnya menyedari bahawa penyerahan geran asal tanah tersebut hanya sekadar pematuhan perjanjian tersebut dan sebagai penenang tambahan untuk membolehkan Hamzah mempunyai lien sementara terhadap geran hakmilik tanah tersebut sahaja. Ia bukanlah terhadap pemilikan tanah tersebut sebaliknya sementara menunggu bayaran semula pinjaman. [50] Manakala Borang 14A bersekali dengan suratan hakmilik hanya bersifat sampingan yang tidak memberi hak kepada Hamzah sebagai pemberi pinjam untuk menggunakan dokumen-dokumen tersebut memindah milik tanah tersebut kepada dirinya secara bebas atau berasingan. Ia tidak memberi hak kepentingan kepada Hamzah kerana satu-satunya yang diperakui undang-undang hanyalah ke atas pemiutang bercagar dengan cagaran dengan cagaran tanah berdaftar mempunyai kepentingan dalam hasil jualan tanah tersebut jika berlaku keingkaran membayar pinjaman. [51] Apa yang dilakukan oleh SD2 adalah jelas satu penyalahgunaan undang-undang untuk kepentingan Hamzah yang merupakan bapanya tanpa mengambil peduli kepentingan Roslan yang turut merupakan tanggungjawab yang telah diamanahkan kepadanya. [52] Peguam Plaintif ada menghujahkan bahawa apa yang dihujahkan oleh Peguam Defendan berkaitan pindah milik tanah tersebut kepada Hamzah tidak diplidkan. Mahkamah merasakan bahawa hujahan ini tersasar kerana jika diteliti kesemua pliding yang difailkan serta persetujuan berkaitan isu untuk dibicarakan, ini adalah isu yang menjadi teras kepada tuntutan balas. Ini yang menjadi punca kepada pertikaian di antara kedua-dua pihak. [53] Sehubungan dengan itu, bagi isu yang pertama, Mahkamah memutuskan bahawa tidak dapat dibuktikan bahawa pindah milik tanah tersebut adalah disebabkan berlakunya keingkaran perjanjian oleh Roslan dan oleh itu menjadikan pindah milik tersebut sebagai tidak sah. [54] Oleh itu persoalan seterusnya apakah kesannya ke atas pindah milik tersebut. Mahkamah berpandangan bahawa di atas dasar ekuiti, maka tanah tersebut sepatutnya dikembalikan kepada status quo yang asal iaitu di atas nama Roslan. Ini sejajar dengan keputusan Mahkamah Persekutuan di dalam kes TH Pelita Sadong Sdn Bhd & anor v TR Nyutan Jami & ors and other appeal [2018] 1 CLJ 19 yang telah merujuk kepada keputusan Mahkamah Agung di dalam kes Lian Keow Sdn Bhd (In Liquidation) & anor v Overseas Credit Finance (M) Sdn Bhd & ors [1988] 1 LNS 44 seperti berikut; “The Torrens system as codified by the National Land Code 1965 deals with registration of land and provides simplicity and certitude in transfers of land. It is a system of conveyancing and provides indefeasibility of title to a registered owner of land against any rival claimants except in the case of fraud or similar misconduct as provided under section 340(2) of the Code. It does not prevent or restrict the creation of beneficial interests in land by way of express, implied or resulting trust arising by operation of law in Malaysia by virtue of section 3 of the Civil Law Act 1956. It does not abrogate the principles of equity but alters the application of particular rules of equity in so far as is necessary to achieve its special objects. In this way, the court is entitled to exercise jurisdiction in personam to insist upon proper conduct in accordance with equitable principles and norms (see Wilkins & Ors v. Kannammal [1951] 1 LNS 108; [1951] MLJ 99 100; Registrar of Titles, Johore v. Temenggong Securities Ltd [1976] 1 LNS 135; [1976] 2 MLJ 44 45; and Oh Hiam & Ors v. Tham Kong [1980] 1 LNS 53; [1980] 2 MLJ 159 164-165)” Isu (b); sama ada tindakan pindah milik tersebut dilakukan secara pra-matang [55] Isu ini adalah kesinambungan kepada isu pertama di mana Mahkamah ini telah merumuskan bahawa pindahmilik yang dilakukan oleh SP2 sebagaimana arahan oleh Hamzah melalui Perserahan No. 4070/2007 dan didaftarkan pada 29/11/2007 adalah tidak sah. [56] Perjanjian tersebut memberi ruang sehingga selepas tarikh 1/4/2008 iaitu Tempoh Lanjutan namun Borang 14A tersebut didaftarkan pada 29/11/2007. Telah ada salah laku serta pelanggaran terma perjanjian di pihak Hamzah kerana mendaftar tanpa pengetahuan Roslan selaku pemilik berdaftar serta tanpa sebarang notis makluman diberikan kepadanya. [57] Sekali lagi ternyata SP2 tidak memainkan tugas dan peranan sebagai Peguam dan telah bertindak sesuka hati mendaftar hakmilik tersebut sebelum tamat lanjutan masa. Sungguhpun Hamzah tidak memberikan budibicaranya melanjutkan masa 6 bulan namun tiada sebarang keterangan mahupun bukti bertulis bahawa wujud makluman notis kepada Roslan terlebih dahulu yang telah diberikan. Tiada sebarang keterangan daripada mana-mana pihak berkenaan dengan perkara tersebut. Malahan SP2 mengakui bahawa Hamzah semasa hidup tidak pernah mengeluarkan apa-apa notis makluman berkaitan perlanjutan masa tambahan kepada Roslan. Hamzah juga tidak mengeluarkan notis penamatan atau notis tuntutan berkenaan dengan tungakkan pinjaman tersebut sehingga ke hari ini. Isu (c); sama ada pindah milik tanah tersebut adalah sah memandangkan ianya berlaku selepas kematian Hamzah [58] Pada pandangan Mahkamah, isu ini sudah menjadi satu isu yang akademik berdasarkan analisis dan dapatan Mahkamah bagi isu